Dalam ringkasan
Dalam pertarungan legislatif yang berulang antara legislator Yimby dan pembela hukum lingkungan khas California, satu RUU bisa menjadi pertarungan legislatif terakhir.
Selama bertahun -tahun, California telah terjebak dalam pertarungan berulang antara legislator yang menginginkan negara untuk turbocharge pembangunan rumah baru dan legislator yang bertekad untuk mempertahankan undang -undang perlindungan lingkungan yang penting.
Pertikaian terakhir dalam pertempuran lama itu mungkin baru saja tiba.
RUU baru oleh anggota Majelis Demokrat Oakland Buffy Wicks akan membebaskan sebagian besar perkembangan perumahan perkotaan dari California Quality Act yang berusia 55 tahun.
Jika lulus-jika, bahkan dalam lingkungan politik yang pro-pembangunan yang meningkat saat ini-itu berarti tidak ada lagi tuntutan hukum lingkungan atas bangunan apartemen yang diusulkan, tidak ada lagi perdebatan legislatif tentang proyek mana yang harus disukai dengan pengecualian dan tidak ada lagi penggunaan hukum oleh pengembang keadilan lingkungan, serikat pekerja dan anti-pembangunan rumah bagi para pemilik rumah bagi para pemilik rumah yang berkebun untuk berkeberatan dari para pemilik rumah bagi para pemilik rumah bagi para pendukung pengembang.
Singkatnya, itu akan mengeja akhir Perang Perumahan California.
“Jika kita bisa membawanya ke meja gubernur, saya pikir itu mungkin salah satu perubahan paling signifikan pada CEQA yang akan kita lihat sejak awal hukum,” kata Wicks.
Selebaran Wicks di CEQA (diucapkan “See-Kwah”) adalah salah satu dari 22 tagihan perumahan yang ia dan sekelompok legislator bipartisan mengarak Kamis sebagai “paket perumahan jalur cepat” terpadu. Wicks menaikkan blitz legislatif awal bulan ini ketika dia merilis sebuah laporan, berdasarkan temuan komite terpilih yang dia pimpin tahun lalu, yang mengidentifikasi proses persetujuan peraturan yang lambat, tidak pasti dan mahal sebagai salah satu penyebab utama di balik krisis perumahan California.
Hampir dua lusin tagihan adalah rentetan deregulasi yang dimaksudkan untuk meledak di setiap titik tersedak yang mungkin dalam pipa persetujuan perumahan.
Sebagian besar sangat mendalam di dalam gulma.
Ada tagihan untuk membakukan formulir kota dan mempercepat proses aplikasi kota besar. Satu RUU akan menugaskan lembaga pengatur negara bagian dan regional yang ketat untuk menyetujui atau menolak proyek dan yang lain akan membiarkan pengembang mempekerjakan pengulas luar jika kota meledakkan tenggat waktu. Tagihan yang berbeda membidik berbagai lembaga yang diidentifikasi sebagai obstruksionis: Komisi Pesisir California, utilitas milik investor, dan pemerintah daerah melempar penghalang jalan untuk pembangunan dupleks.
Bill Wicks menonjol. Sederhana: Tidak ada lagi tuntutan hukum lingkungan untuk perumahan “pengisi”. Ini juga kemungkinan besar menarik kontroversi.
“Ini mencoba sesuatu yang tidak ingin dicoba oleh legislator di masa lalu,” kata Chris Elmendorf, seorang profesor hukum UC Davis dan sering kritikus CEQA. “Dan alasan mereka tidak bersedia untuk mencoba di masa lalu adalah karena ada konstelasi kelompok -kelompok kepentingan yang mendapat manfaat dari status quo. Pertanyaannya sekarang adalah apakah kelompok -kelompok kepentingan itu akan membunuh ini atau di sana adalah perubahan dalam zeitgeist.”
Seorang juru bicara CEQA Works, koalisi lusinan organisasi advokasi lingkungan, konservasi, dan pelestarian, mengatakan anggota kelompok membutuhkan lebih banyak waktu untuk meninjau undang -undang baru sebelum diwawancarai untuk cerita ini.
Seorang juru bicara Dewan Perdagangan Bangunan dan Konstruksi Negara, yang mendukung atas nama puluhan ribu pekerja konstruksi berserikat di California, mengatakan organisasi itu masih “menggali” rincian RUU tersebut.
Apa masalahnya?
California Environmental Quality Act telah ada di buku -buku sejak 1971, tetapi kekuatannya sebagai pemeriksaan potensial pada pembangunan telah surut dan mengalir dengan berbagai putusan pengadilan dan sesi legislatif negara bagian. Tindakan itu tidak melarang atau membatasi apa pun secara langsung. Dibutuhkan lembaga pemerintah untuk mempelajari dampak lingkungan dari setiap keputusan yang mereka buat – termasuk persetujuan perumahan baru – dan untuk membuat studi tersebut publik.
Dalam praktiknya, studi ini dapat memakan waktu bertahun -tahun untuk diselesaikan dan dapat ditantang di pengadilan, kadang -kadang berulang kali.
Pembela tentang bagaimana undang -undang berlaku untuk perumahan baru berpendapat bahwa tuntutan hukum CEQA, pada kenyataannya, relatif jarang. Para kritikus bertentangan bahwa ancaman litigasi belaka sering kali cukup untuk menguraikan atau sepenuhnya menghalangi pembangunan potensial.
Karena anggota parlemen negara bagian telah sampai pada gagasan bahwa kekurangan rumah negara adalah pendorong utama biaya hidup California yang sangat tinggi – dan kerentanan politik utama bagi Demokrat – CEQA telah menjadi sasaran yang sering terjadi.
Sampai sekarang, serangan terhadap undang-undang umumnya datang dalam bentuk ukiran selektif, pengecualian terkondisi dan celah sempit.
“Jika kita bisa membawanya ke meja gubernur, saya pikir itu mungkin salah satu perubahan paling signifikan pada CEQA yang akan kita lihat sejak awal hukum.”
Buffy Wicks, Assemblymember, Demokrat, Oakland
Ada undang-undang yang memungkinkan pengembang apartemen mengabaikan tindakan tersebut-tetapi hanya selama mereka menyisihkan beberapa unit dengan diskon dan membayar upah tingkat serikat pekerja mereka.
Serentetan tagihan dari dua tahun lalu mengesampingkan tindakan untuk sebagian besar rumah, tetapi hanya jika mereka dicadangkan secara eksklusif untuk penyewa berpenghasilan rendah.
Ada saatnya gugatan CEQA mengangkat proyek perumahan mahasiswa UC Berkeley atas para penyewa masa depan yang berisik dan legislatif bertepuk tangan dengan pembebasan hiper-spesifik.
RUU baru Wicks berbeda, karena pengecualiannya luas dan datang tanpa ikatan. Ini akan berlaku untuk setiap proyek perumahan “pengisi”, istilah umum untuk rumah-rumah di daerah perkotaan yang sudah dibangun, yang bertentangan dengan subdivisi baru di pinggiran pinggiran kota.
Itu menggemakan saran dari Little Hoover Commission, sebuah badan pengawas negara independen, yang membuat serangkaian proposal “reformasi yang ditargetkan” untuk hukum lingkungan tahun lalu.
“California tidak akan pernah mencapai tujuan perumahannya selama CEQA memiliki potensi untuk mengubah pembangunan perumahan menjadi sesuatu yang mirip dengan peperangan perkotaan – blok yang diperhitungkan oleh blok, membangun dengan membangun,” kata laporan itu. “Komisi merekomendasikan agar negara membebaskan semua perumahan pengisi dari CEQA Review – tanpa kondisi atau kualifikasi tambahan.”
Bill Wicks mendefinisikan “pengisi” secara luas sebagai perumahan di daerah perkotaan yang sebelumnya telah dikembangkan atau dikelilingi oleh banyak yang dikembangkan dan tidak duduk di lahan basah, ladang pertanian, lokasi limbah berbahaya atau area konservasi.
Situs ini juga harus kurang dari 20 hektar untuk memenuhi syarat untuk pengecualian, tetapi kira -kira seukuran 15 lapangan sepak bola, itu tidak mungkin menjadi faktor pembatas bagi sebagian besar proyek perumahan.
Satu kemungkinan gosok: Ketika proyek perumahan bervariasi dari apa yang diizinkan berdasarkan aturan zonasi lokal dan membutuhkan persetujuan khusus – persyaratan umum bahkan untuk proyek perumahan kecil – pembebasan tidak akan berlaku.
Masukkan RUU lain dalam paket perumahan, Senat RUU 607. Ditulis oleh Senator San Francisco Demokrat Scott Wiener, bahwa RUU juga akan membebaskan rezonings dari CEQA jika proyek ini konsisten dengan rencana perumahan yang dimandatkan negara kota.
“Menyatukan dua tagihan dan itu benar-benar peningkatan dramatis dari taruhan dalam hal apa yang bersedia diletakkan oleh legislator pro-perumahan dan meminta kolega mereka untuk memilih,” kata Elmendorf.
Kasus lingkungan terhadap Undang -Undang Kualitas Lingkungan?
Advokat keadilan lingkungan secara teratur menggunakan undang-undang untuk memblokir atau mengekstrak perubahan dari perkembangan yang mereka katakan akan secara negatif mempengaruhi komunitas berpenghasilan rendah. Pengembang dan pengacara secara teratur mengklaim bahwa kelompok buruh yang terorganisir membela hukum untuk melestarikannya sebagai alat negosiasi tenaga kerja yang berhidung keras. Pemilik rumah yang baik-baik saja yang menentang proyek pembangunan lokal dengan alasan apa pun dapat beralih ke CEQA untuk menghentikan proyek yang sebaliknya melewati kertas di atas kertas.
Semua kelompok ini memiliki California Capitol. Itu mungkin salah satu alasan mengapa tagihan semacam ini belum diperkenalkan dalam memori baru -baru ini.
Wicks mengatakan dia pikir legislatif California mungkin siap untuk mengambil penyebabnya. Tingkat keparahan krisis perumahan, kerugian pemilihan yang demokratis atas masalah ketidaknyamanan, dan urgensi untuk membangun kembali setelah kebakaran hutan Los Angeles semuanya telah menciptakan “momen” untuk argumen ini, katanya.
Dia, dan pendukung RUU lainnya, juga bersikeras bahwa penyebab lingkungan juga ada di pihak mereka.
“Saya tidak melihat perumahan pengisi pembangunan untuk komunitas kelas pekerja kami yang membutuhkan setara dengan mengebor lebih banyak sumur minyak di komunitas kami, namun CEQA diterapkan dengan cara yang sama,” katanya.
Para peneliti telah menemukan bahwa mengemas lebih banyak rumah ke daerah perkotaan yang sudah padat adalah cara yang baik untuk mengurangi emisi karbon. Itu karena tinggal lebih dekat ke toko -toko, sekolah, pekerjaan, dan restoran berarti lebih banyak berjalan dan bersepeda dan lebih sedikit mengemudi, dan juga karena apartemen di pusat kota, yang cenderung lebih kecil, membutuhkan lebih sedikit energi untuk memanaskan dan dingin.
Bahkan jika Infill, secara umum, lebih ramah secara ekologis daripada pengembangan sprawl, itu tidak berarti bahwa proyek tertentu tidak dapat menghasilkan beragam bahaya lingkungan. Dalam sebuah surat kepada Little Hoover Commission, California Environmental Justice Alliance, anggota nirlaba CEQA Works, menyoroti Proyek Perumahan Senior Miraflores 2007 di Richmond.
Laporan Dampak Lingkungan Akhir untuk Proyek “Menambahkan Strategi untuk Memitigasi Kualitas Udara yang buruk, Kualitas Air, dan Dampak Kebisingan” yang terkait dengan pengembangan dan “termasuk rencana untuk melestarikan karakter bersejarah bangunan, menambahkan strategi keberlanjutan utama, dan meningkatkan proses pembersihan lokasi.” Laporan itu disertifikasi oleh kota pada tahun 2009.
Jennifer Hernandez, seorang pengacara penggunaan lahan dan salah satu kritikus CEQA yang paling produktif di negara bagian itu, mengatakan persyaratan izin lokal dan aturan gangguan publik harus sesuai dengan tugas mengatasi masalah tersebut, tidak diperlukan di luar litigasi.
“Seluruh konstruksi menggunakan CEQA untuk memungkinkan perbedaan pendapat 'tidak', anggota masyarakat dengan sumber daya, untuk menahan proyek selama lima tahun hanyalah konyol,” katanya. “Ini seperti membuat tindakan semata -mata menghuni kota bagi orang -orang yang tinggal di sana merugikan lingkungan yang ada.”